飞乐乐颜建国操盘中海的这十年

时间一晃，颜建国自2016年底回归中海地产至今，从中海总裁、副董事长到中建股份助理总裁兼中海集团董事长，他已执掌中海整整十年。

这十年间，颜建国带领中海，从50岁到60岁，穿越了地产行业从“黄金时代”到“黑铁时代”的剧烈周期。

他操盘的中海，既取得了财务和规模方面上的巨大成绩，也在口碑品牌、库存去化、高端转型方面遭遇挫折。

近一周，中海新城在北京朝阳，连下两城。

7月28日，中海新城经254轮报价，以46.814亿元总价拿下朝阳酒仙桥0013-1地块，溢价率高达25.8%，折合楼面价约8.11万元/㎡，创下今年北京楼面价纪录；

7天之后的8月4日下午，中海新城经191轮竞价，以83.99亿元总价拿下朝阳南磨房乡广渠路0409-10地块，溢价率19.1%，折合楼面价8.14万元/㎡，再创北京楼面价纪录！

至此，中海新城在朝阳区手握五个盘，包括酒仙桥0013-1地块、广渠路0409-10地块、中海万吉玖序、中海朝阳ONE和中海时光之境，成为朝阳豪宅圈的新晋大佬。

而对于此番拿地，坊间大多认为，中海新城一周内拿地斥资超130亿，是中海新城（张欣主导）为巩固市场，与兄弟公司中海北京（倪健刚主导）“斗法”所致。

是啊，自打造了西城京华玖序之后，中海新城不仅成功走出石景山，还证明了中海新城也有打造高端产品系的能力。玖序系异军突起，直逼中海北京打造的“叁号院系”（也叫藏锋系）。

于是中海新城再接再厉，又在2024年11月，以‌153.32 亿元‌的总价竞得酒仙桥+小红门+十八里店三地块（其实这三宗地中海新城要的只是酒仙桥，另两宗地只是个添头），打造了万吉玖序。这次在酒仙桥和广渠路拿的地，就是奔着巩固中海新城高端产品形象去的。

反观中海北京，自中海甲叁号院、中海京叁号院一炮飘红之后，中海北京完全沉沦到丰台、大兴的肉搏战中。随后的中海兴叁号院、和瑞三号院、丰和叁号院、丽泽叁号院和丽金府等豪宅卖得都不算很好，于是中海集团层面干脆取消了“藏锋系”（丽金府本来也是藏锋系，结果人家不叫叁号院，反而去对标华润叫了丽金府），转而打造“万方安和”四大产品系，中海北京好不容易拿下的海淀树村项目，被转给了中海新城人员落地为“安澜北京”，决策与品控也由中海集团专项团队主导；中海北京无奈，今年开盘去化九成，以“低价策略+高得房率”取胜的通州玖树满和，成了最大的业绩抓手。

至此我们可以知道，单从“斗法”来看，张欣主导的中海新城已经逐渐盖过了倪健刚主导的中海北京，三年前中海北京的业绩几乎是中海新城的三倍，但从去年开始，中海新城的业绩已经大幅超过中海北京，张欣也荣升为中海发展投拓总监，这个身份意味着总部层面，中海新城获得了更大的拿地授权和总部认可。

▲2025年1-12月北京权益销售排行榜，数据来源：天朗房研网。

从上述中海新城和中海北京的“斗法”来看，尽管中海“双公司”模式并非由颜建国启动，但自他2016年任职以来，这十年间，中海“双公司模式”确实是在他手里发展壮大的。

例如，上海是中海“双公司”模式体现最明显的城市之一，两家公司分工明确，形成了极强的互补效应：

其中中海地产上海公司负责传统的房地产开发，主要在公开市场拿地，打造“玖序”、“玖里”等高端产品线，是销售业绩的主力军。

中海企业发展集团上海公司则负责一二级联动和城市更新。近年来，它主导了上海多个“巨无霸”旧改项目，如徐汇滨江的东安地块，是中海在上海的“粮仓”和土地储备保障。

如此，这种模式让中海在核心城市能够“两条腿走路”，既有较稳定的常规开发，又有高利润的旧改和城市更新，这正是颜建国操盘下的中海在财务方面（规模和利润）能保持领先的重要原因。

1. 规模与利润的“双料王”

在行业深度调整期，中海不仅守住了规模，还成为了行业“利润王”。

以2025年为例，中海系列公司合约销售额2512.3亿元，股东应占核心溢利130.1亿元，仍是全行业少数（两家左右）利润过百亿的房企之一，守住“最会赚钱”称号。

在同行普遍为负债发愁时，中海2025年平均融资成本降至2.8%，资产负债率54.1%，稳居“绿档”。

2. 战略聚焦的“一线收割机”

由于在核心城市设立“双公司”互相竞争，颜建国治下的中海，得以迅速调整投资策略，从2022年开始，中海就将资源高度聚焦于一线城市，实现了“量价兼得”。

这样的策略调整，使得2024年中海，北上广深及香港销售额占比高达61%，并在北京、上海、深圳均位居当地市场第一。推出的“玖序”系高端产品（如上海顺昌玖里、深圳深湾玖序）逆势热销，单盘销售额创纪录，为利润奠定了坚实基础。

所以从这方面看，通过在核心城市运营“双公司”良性竞争，驱动各个团队持续前进，这是颜建国能够坐稳中海一把手的一个重要原因。

尽管颜建国操盘中海已十年，财务成绩上也可圈可点。但很明显，有点焦虑。

为什么焦虑？其实根源就在于聚焦一线——在中海的谋划里，一线核心资产是不愁卖的，新房房价暴跌的风险，相比其他二三线城市很低。

然而出乎意料的是，从2023年开始，一线楼市如北京、上海在短时间内暴跌了30%-40%。

在这种大环境下，中海拿地固然谨慎，却也不可避免遇到减值风险。像丰和叁号院、丽泽叁号院、丽金府这些楼盘，直接卖成了现房，网签率仍然不高。就连中海新城引以为傲的萬吉玖序，也不过网签了80%。而全集团由颜建国亲自把关的壹号项目“安澜北京”，总共取证278套，卖了大半年才网签了80多套，相比其他的海淀盘，可能是网签率最低的新房之一。

更严重的是，即使是中海新城刚拿下的酒仙桥和广渠路地块，由于拿地单价极高，超过8万一平，而周边新房项目大都10-11万一平左右，按照正常的开发利润计算，中海新城这两宗地起码要卖12万-13万一平才能保证不亏。在当前的市场状态下，这两宗地货值超过两百亿，而朝阳区单套2000万元以上的豪宅，每年成交不足400套，单价10万元/平米（含紫京宸园+璞樾）以上的顶豪，待售超过1500套。

对此有网友说，中海新城这两宗地，很有可能是护盘托市去的，起码中海账面上很难算得过来。

中海的盈利能力，在拿的这些宝地的背景下，也不可避免的遭遇历史级下滑。

例如，有网友计算，去年中海地产的净资产收益率ROE仅为3.09%，而同级别央企华润置地的ROE高达9.15%，已经被远远甩开了——最重要的原因就是中海在一线囤地囤项目，光是北京，从2024年11月到2025年3月，中海就豪掷478.125亿，狂揽超过10宗地块，总计约4000套货值，加上中海N多的未清仓项目，比如石景山的长安玖章/长安源境/寰宇天下/学仕里/学府里、丰台南苑的中海公元里、丰科园的和瑞叁号院，海淀的汇德里，昌平的汇智里等等，对此网友说，中海拿了这么多地，要是不当销冠，反而不正常。

而也正是因为拿了这么多地，销售情况又不是很好，像北京招商、华润、建发都没什么可售项目了，唯独中海坐拥一大堆不好卖的项目，所以今年上半年，中海直接就不拿地了——在今年上半年，中海的拿地强度（拿地销售比）在TOP10强房企中垫底，相当于中海每卖出100块钱的房子，只拿5块钱去买地。

▲中海2026年上半年权益拿地金额仅约60亿，同比暴跌83%，在TOP10房企中垫底；拿地销售比仅有5%，又是垫底，对比之下，同期保利拿地强度为0.35、华润0.36。图片来源：地产总裁参考

一边是销售高歌猛进，一边是拿地偃旗息鼓。看似矛盾，其实很多销售业绩都是靠极多的项目堆出来的，时至今日仍有大量库存，据我了解，北京中海可能是当下库存最高的央企，拿地自然也就少了。

除了囤地，中海的另一个问题是品牌和口碑在快速下滑——最近两年，在北京楼市里，一个很现实的问题是：中海的交付，什么时候变得这么差了？

从公开信息来看，北京多个中海项目被媒体与业主曝光：富华里项目外立面宣传氟碳漆，实际改为真石漆，室内空间设计不合理，出现使用不便；汇德里项目出现燃气泄漏、违规改造、渗漏等问题，相关人员被带走调查；长安誉项目被反馈承建方变更、外立面与沙盘不符、合同条款争议；京叁号院出现园林减配、沙盘更换后与前期宣传不一致；还有多个项目被反馈漏水、墙皮脱落、精装降标、大堂与公区减配等。

对此，我还记得，颜建国刚主政时的中海叫做“工程中海”，而现在的中海，却被称为“成本中海”、“利润中海”。

所谓“工程中海”，意思是中海的产品过硬、工程技术高；后来颜建国上位后，中海在利润优先的导向下，成本控制被放在更靠前的位置。最常见的操作是能省则省：外立面高端材料换成经济型材料，公区装修标准下调，精装品牌与配置隐性降级，园林面积与树种缩水，施工工艺简化。

然而，通过省成本、囤地冲规模来增利润，客户口碑变差，利润迟早也会还回去。

据了解，中海的结转毛利率，已从最高38%降至15.5%，利润大幅收缩。2023年~2025年，中海的归母净利润从256.1亿元降至156.36亿元，再跌到126.9亿元，仅为华润置地的一半了。

甚至在中建集团内部，中海地产的利润也首次被中建八局赶超了——要知道，中海的利润曾经占整个中建一半，现在居然被几大工程局之一赶超。

单论北京市场，成立近二十年的中海北京、成立近十几年的中海新城，其实也都敌不过发力近五六年的中建智地。

换句话说，颜建国治下的中海，工程中海没保住，成本中海或许能保住，利润中海不一定能保住。

曾经，颜建国雄心壮志，要将中海打造成规模一流，盈利能力最强，品牌价值最优，国际化程度最高的房企。

只可惜，十年光阴，如弹指一挥间，理想与现实，不说很遥远，差距是有点。

临近退休，下属们也只能帮着多拿地多囤地冲业绩了——通过尽可能获取优质项目，快速开盘，把最好卖的那部分先卖掉，剩下的，相信下一代人的智慧。

也许，他最羡慕的人应该就是原来保利的宋广菊吧——在一片高光中，安然退隐。

正所谓，事了拂衣去，深藏功与名。