来源：市场资讯
（来源：克而瑞地产研究）
导语：一个被总量掩盖的信号
2026年1-7月，全国重点50城新建商品住宅成交面积累计同比仍在下行，但当我们将视线从“总量”移向“结构”，一个更具指向性的变化浮现出来：房子正在越卖越大。
据克而瑞监测，全国50个重点城市新建商品住宅成交中，110㎡以上户型占比持续抬升，从2024年的52.3%升至2026年的57.4%，两年累计提升5.1pct；套均成交面积从117.9㎡增至120.6㎡，增加2.7㎡。与此同时，90㎡以下小户型占比则从21.5%降至18.6%，下降2.9pct。总量在缩，套均成交面积却在“涨”——这不是偶然波动，而是一轮由政策、需求与产品迭代共同推动的结构性转向。
一、总量筑底，结构抬升，新房成交套均面积突破120㎡
2026年1-7月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约8299万平方米，累计同比下降10.9%，市场总量延续筑底。但总量收缩之下，结构已然改写。将成交按面积段拆分：刚需占比下降，改善占比抬升，构成近三年最清晰的结构主线。
从各面积段成交套数占比看，改善端稳步扩张：110-130㎡始终是最大的单一成交面积段，占比稳定在25%-26%左右，2026年达26.3%；150㎡及以上面积段占比提升最快，由11.6%跃升至13.7%，两年占比提升2.1pct。整体来看，110㎡以上户型占比持续抬升，从2024年的52.3%升至2026年的57.4%，两年累计提升5.1pct。
与之对应的是，刚需占比持续收缩：90㎡以下面积段由21.5%降至18.6%，90-110㎡由26.2%降至24.1%，两年合计回落约5.1pct，与110㎡以上占比的提升幅度基本对应，刚需“基本盘”明显收窄。
表1 全国重点50城市各面积段成交套数占比变化
二、需求迁移与被动抬升，大户型占比走高的双重逻辑
需要指出的是，大户型占比的抬升包含两重效应：一是真实的需求偏好迁移，即购房者主动选择更大面积的产品；二是小户型成交跌幅更深导致大户型占比被动抬升。
从绝对量来看，2024年至2026年1-7月，全国50城新建商品住宅成交套数从86.7万套降至67.8万套，累计下降21.8%。其中90㎡以下从19.2万套降至12.6万套，下降约34.4%，降幅最大；其次为90-110㎡，从23.0万套降至16.3万套，下降约29.0%；而150㎡及以上降幅最小，从9.9万套降至9.3万套，仅下降约6.4%；130-150㎡从13.4万套降至11.8万套，下降约11.9%；110-130㎡从21.2万套降至17.8万套，下降约16.1%。
图1 全国重点50城市1-7月各面积段累计成交套数变化
可见，刚需户型的跌幅显著大于改善户型，这是导致大户型占比抬升的重要原因。但同时，150㎡以上大户型的绝对跌幅最小，也在一定程度上反映了高端改善需求的韧性。在市场下行周期中，刚需群体受收入预期下降、就业压力增大等因素影响，购房意愿和能力收缩更为明显；而改善型购房者往往具备更强的经济实力和更稳定的收入预期，在政策支持下仍有较强的置换和升级需求。
三、价格映射“品质定价权”，高端改善溢价显著
结构变化在价格维度同步显现。从各面积段的段内成交均价变化来看，2024年至2026年，不同面积段产品的价格走势呈现明显分化。90㎡以下小户型段内均价从18189元/平方米微降至18062元/平方米，基本持平；110-130㎡段内均价从17929元/㎡升至18670元/㎡，上涨4.1%；150㎡及以上段内均价从32865元/㎡升至33647元/㎡，上涨2.4%。90-110㎡段内均价从19751元/㎡降至18449元/㎡，受刚需购买力下滑拖累最重，下降6.6%，跌幅最大；而130-150㎡作为中间改善，虽有一定置换支撑，但相对150㎡及以上（有稀缺/豪宅属性支撑），产品同质化较高、二线城市供应集中（占该总量约65%），在以价换量中同样承受较大压力。
表2 全国重点50城市各面积段段内成交均价变化（元/平方米）
从各面积段价格梯度来看，150㎡及以上产品均价断层领先，较90㎡以下面积段高出逾80%，其中一二线城市最为显著，均达到2倍以上，改善型、尤其大户型产品，正成为房企“品质定价权”的主要载体。
这与“好房子”政策导向高度契合：当刚需收缩、置换改善成为主力，房企纷纷将产品力、得房率、装标与社区服务向大户型倾斜，价格梯度由此拉开。
表3 2026年1-7月重点50城市各面积段分能级成交表现（套，元/平方米）
四、一线城市“阶梯改善”，二线、三四线城市“一步到位”、“终改化”
从分能级看，各线城市改善化的路径明显分化：一线呈“阶梯改善”，二线与三四线更倾向“一步到位”乃至“终改化”，但二线的改善动能远强于三四线。
一线城市：高房价约束下，呈现阶梯式置换改善。
一线城市新房成交结构与二三线城市存在显著差异。2026年110㎡以上面积段成交占比仅40.5%，远低于二线城市（61.4%）和三四线城市（58.8%）；90㎡以下占比高达30.6%，90-110㎡占比28.9%，合计占比59.5%，仍占据市场主导地位。这一结构特征与一线城市高房价、高人口密度的市场环境密切相关。
但值得关注的是，一线城市改善化趋势正在加速。一线城市110㎡以上占比两年提升6.0pct，增量几乎全部来自110–130㎡、130–150㎡两段，特别是110-130㎡占比从15.9%升至20.0%，提升4.1pct，是各能级中提升幅度最大的。150㎡及以上面积段占比长期稳定在10%左右。这指向一线客群并非整体“豪宅化”，而是高房价门槛将首置、刚需客群挤出（转向二手与租赁），留存的新房需求以“卖小买大”的置换家庭为主，需求阶梯式上移。
二线城市：改善化趋势最为突出，“一步到位”特征显著。
二线城市是新房成交结构改善化最为显著的区域。110㎡以上面积段成交占比两年提升6.5pct，高于全国平均水平（5.1pct）；其中，150㎡及以上占比从12.2%升至14.2%，提升2.1pct。而90㎡以下占比周期骤降4.5pct，为各能级最大降幅，说明过渡型小户型正被直接跳过，新购家庭首次或主力置业即选大面积，“一步到位”特征显著；叠加人才引进带来高购买力群体、存量住房偏小催生置换升级、限购大幅放松降低门槛等因素驱动，改善型购房需求释放更为充分。
三四线城市：大户型占比高，但提升幅度有限。
三四线城市呈现出“大户型占比高但提升幅度有限”的特征。110㎡以上面积段占比（58.8%）与150㎡及以上占比（14.5%）均处高位，但两年仅提升2.5pct，远低于二线（6.5pct）与一线（6.0pct），其中110-130㎡占比甚至回落2.0pct。这与其房价水平低、购买力可支撑大面积有关；而提升乏力，源于前期改善需求已较多释放、人口流出导致新增需求不足，市场整体以存量置换为主，结构变化相对缓慢。
表4 分能级各面积段成交套数占比及变化
五、三重因素共振：结构改善化是长期趋势
改善化并非短期周期波动，而是政策、供给、需求三重因素长期共振的结果。
政策端：供给侧松绑与需求侧降槛，共同驱动改善化转型。
2024年住建部明确提出打造“好房子”发展导向并持续推进，从产品供给端放开层高、得房率、容积率、第四代住宅等规划设计约束，为大面积高品质住宅落地扫清制度障碍。需求端持续出台一揽子优化政策，全面推行认房不认贷、降首付、降利率、优化限购等措施显著降低改善置业门槛；地方因城施策，一线放宽多孩及人才家庭限购、二线全面松绑、三四线以补贴契税促置换，共同托举置换链条。
供给端：房企向“改善+高端”赛道切换，从源头抬升大户型占比。
下行周期中，改善型产品客户购买力更强、价格敏感度更低，去化与盈利表现更优，驱动房企提升产品力与面积段；同时二手房流通性改善使“卖一买一”更顺畅，核心城市低容积率地块占比提升，亦从土地端支撑大户型供给。
需求端：住房短缺问题解决后，“住好房”成为主流，置换窗口集中开启。
2026年城镇居民人均住房面积已超40㎡，需求从“有没有”转向“好不好”；上一轮刚需购房高峰（2015—2018年）按8—10年置换周期，当前正进入换房升级的集中释放期。
六、小结
当总量仍在筑底，结构已率先给出信号——新房“越卖越大”表象之下，是我国住房市场从增量扩张到存量提质、居民需求从“安居”到“优居”的底层变革。
整体来看，“改善化”是弱市中的结构性确定性，改善动能强弱，正成为抗周期能力的分水岭，也是房企与城市新一轮分化的起点。
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